🎯 LEADY - Kompletní Logika Systému¶

Jednovětá definice

Dodáme podhodnocené realitní příležitosti (včetně exekucí/insolvencí) s možností okamžité rezervace, právního servisu na měsíc, financování až 1,5 mil. bez ručení a placených výstupů: reálná tržní hodnota + přesné rozpočty.

📊 Základní Koncept¶

┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│  LEAD = PŘÍLEŽITOST K NÁKUPU NEMOVITOSTI POD TRŽNÍ CENOU       │
├─────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│  LeadCore = SRC-ASSET-DISC-LEG-OCC-COND-STRAT-URG              │
│  AddOns = [FIN_HYP15, VAL_TRH, BUD_*, RES_*, LEGAL_AI_30]      │
└─────────────────────────────────────────────────────────────────┘

🏢 VRSTVA A: ASSET (Typ nemovitosti)¶

10 typů nemovitostí

Kód	Typ	Emoji	Popis
`BYT`	Byty	🏢	Bytové jednotky
`RD`	Rodinné domy	🏠	Rodinné domy
`BD`	Bytové domy	🏘️	Činžovní domy
`POZ`	Pozemky stavební	📐	Stavební parcely
`CH`	Chaty / chalupy	🏡	Rekreační objekty
`GAR`	Garáže / stání	🚗	Parkování
`KOM`	Komerční	🏭	Komerční nemovitosti
`LES`	Lesy	🌲	Lesní pozemky
`LOU`	Louky	🌾	Trvalé travní porosty
`POLE`	Pole / orná	🌱	Zemědělská půda

📍 VRSTVA B: SRC (Zdroj leadu)¶

9 zdrojů příležitostí

Kód	Zdroj	Popis
`VRK`	Velká realitní kancelář	RE/MAX, Century21, M&M Reality
`MR`	Malá realitka / makléř	Lokální makléři
`DV`	Developer	Novostavby, developerské projekty
`BR`	Bezrealitky	Přímý prodej majitelem (FSBO)
`FR`	Firma	Odprodej firemního majetku
`MnO`	Město / Obec	Záměry, prodeje, záměny
`EXM`	Exekutor / správce	Exekuční prodeje
`INS`	Insolvenční správce	Insolvence
`OFF`	Off-market	Síť, doporučení, tipy

💰 VRSTVA C: DISC (Podhodnocení)¶

Klíčový parametr - sleva pod tržní cenu

Kód	Význam	Barva	Hodnocení
`D10`	≥10% pod trhem	🟡	Zajímavé
`D15`	≥15% pod trhem	🟠	Dobré
`D20`	≥20% pod trhem	🔴	Výborné
`D30`	≥30% pod trhem	💎	Výjimečné
`MP`	Mispriced	🏷️	Špatně naceněno
`FAST`	Rychlý prodej	⚡	Motivovaný prodejce
`PKG`	Balíček	📦	Portfolio sleva

⚖️ VRSTVA D: LEG (Právní režim)¶

MULTI SELECT - může být více právních omezení

Kód	Stav	Riziko	Popis
`CLEAN`	Čisté	🟢 Nízké	Bez omezení
`ZAST`	Se zástavou	🟡 Střední	Hypotéka, zástavní právo
`EXE`	Exekuce	🔴 Vysoké	Exekuční řízení
`INS`	Insolvence	🔴 Vysoké	Insolvenční řízení
`DRZ`	Dražba	🟠 Střední-Vysoké	Dražební prodej
`VB`	Věcné břemeno	🟡 Střední	Služebnosti
`SPOR`	Spor / žaloba	🔴 Vysoké	Soudní řízení
`POD`	Podílové vlastnictví	🔴 Vysoké	Více vlastníků
`PRE`	Předkupní právo	🟡 Střední	Třetí strana má přednost

👥 VRSTVA E: OCC (Obsazenost)¶

Kód	Stav	Emoji	Implikace
`VAC`	Volné	✅	Ideální pro FLIP
`TEN`	Nájemník	💰	Ideální pro HOLD/RENT
`OWN`	Vlastník užívá	⚠️	Vyjednávání o vyklizení
`EXO`	Bývalý majitel	🚨	Citlivé, právní riziko
`UNK`	Neznámé	❓	Nutno ověřit

🔧 VRSTVA F: COND (Technický stav)¶

Kód	Stav	Investice	Popis
`C1`	Top	0 Kč	Bez investic, nastěhovat se
`C2`	Standard	0-200K	Drobné úpravy
`C3`	Rekonstrukce	200K-2M	Kompletní reko
`C4`	Ruina	500K+	Demolice / hrubá stavba

🎯 VRSTVA G: STRAT (Strategie)¶

MULTI SELECT - více strategií možných

Kód	Strategie	Popis
`HOLD`	Dlouhodobé držení	Buy & Hold - kapitálový růst
`RENT`	Výnosové	Cash flow z nájmu
`FLIP`	Flip	Kup - oprav - prodej
`DEV`	Development	Přestavba, výstavba, parcelace
`ARB`	Arbitrage	Rychlá přeprodávka bez úprav

⏰ VRSTVA H: URG (Urgence)¶

Čas je kritický faktor

Kód	Čas	Emoji	Akce
`U1`	0-7 dní	⚡	OKAMŽITĚ jednat
`U2`	8-21 dní	🔥	RYCHLE reagovat
`U3`	22-60 dní	📅	PLÁNOVAT kroky
`U4`	60+ dní	📋	SLEDOVAT vývoj

🔄 PIPELINE (Stavy leadu)¶

🟥 NOVÝ      → Nový signál, neověřeno
    ↓
🟧 OVĚŘIT   → Čeká na ověření (telefon, LV, parametry)
    ↓
🟨 KONTAKT  → Kontaktováno, domlouvá se
    ↓
🟦 PROHLÍDKA → Fyzická prohlídka, sběr podkladů
    ↓
🟪 REZERVACE → Aktivní rezervace (služba RES_*)
    ↓
🟩 DEAL     → Uzavřeno, realizace
    nebo
⬛ DEAD     → Zamítnuto, nedává smysl

Stage	Barva	Popis
NOVÝ	🟥	Nový signál, neověřeno
OVĚŘIT	🟧	Čeká na ověření (telefon, LV)
KONTAKT	🟨	Kontaktováno, domlouvá se
PROHLÍDKA	🟦	Fyzická prohlídka, sběr podkladů
REZERVACE	🟪	Aktivní rezervace (služba RES_*)
DEAL	🟩	Uzavřeno, realizace
DEAD	⬛	Zamítnuto, nedává smysl

💎 ADD-ONY (Placené služby)¶

🏦 FIN_HYP15 - Hypotéka bez ručení¶

POVINNĚ NABÍZET U KAŽDÉHO LEADU

Hypotéka až 1,5 MIL BEZ RUČENÍ

✅ Rychlé předběžné posouzení
✅ Základní scoring/bonita
✅ Návrh postupu a dokumentů

🧮 VAL_TRH - Tržní hodnota¶

Reálná tržní hodnota dle NAŠÍ KALKULAČKY

📊 Tržní hodnota (range + střed)
💰 Doporučená MAX nákupní cena pro FLIP
📝 3 srovnávací argumenty
⚠️ Poznámky k rizikům

🧾 BUD_* - Přesné rozpočty¶

Kód	Služba	Obsah
`BUD_REKO`	Rekonstrukce	Položkový rozpočet, 3 scénáře (LOW/STD/HIGH)
`BUD_NEW`	Výstavba	Hrubá stavba, dokončení, TZB
`BUD_DEM`	Demolice	Předpoklady, doprava, skládky
`BUD_UTIL`	Přípojky	Voda/kanál/elektro/plyn

📌 RES_* - Služba REZERVUJ¶

Některé příležitosti jsou tak TOP, že je hned chcete ověřit a rezervovat

MY VOLÁME, MY JEDEME, OKAMŽITĚ PRO VÁS DRŽÍME.

Kód	Služba	Popis
`RES_1H`	Do 1 hodiny	Voláme, ověřujeme
`RES_24H`	Do 24h	Rezervace / blokace / domluva
`RES_FIELD`	Fyzická prohlídka	My jedeme + foto dokumentace
`RES_HOLD`	Držení nabídky	Pokus o blokaci pro klienta

⚖️ LEGAL_AI_30 - Právní agent na 30 dní¶

Kompletní právní servis

✅ Kontrola LV (zástavy, plomby, břemena)
✅ Rizikové flagy (EXE/INS/SPOR/POD/PRE)
✅ Due diligence checklist
✅ Dotazník na prodávajícího
✅ Revize smluv + návrhy úprav
✅ Návrh bezpečného postupu transakce
✅ Vyjednávací podklady (argumentace na slevu)
✅ Evidence dokumentů (checklist)

🏷️ EMOJI TAGY (Rychlé skenování)¶

Emoji	Význam	Příklad použití
💎	Top deal	Výjimečná příležitost
⚡	Okamžitě	Urgence U1
🏷️	Mispriced	Špatně naceněno
🔥	Pod trhem	D15+ sleva
🧱	Rekonstrukce	Stav C3
🏚️	Demolice	Stav C4
👤	Nájemník	Obsazeno TEN
🚫	Bývalý majitel	Problém EXO
⚖️	Právní servis	LEGAL_AI_30
🏦	Hypotéka	FIN_HYP15
🧮	Tržní hodnota	VAL_TRH
🧾	Rozpočty	BUD_*
📌	Rezervuj	RES_*

📋 Příklady kódování¶

Příklad 1: Čistý flip¶

MR-BYT-D15-CLEAN-VAC-C2-FLIP-U2
│   │   │    │    │   │   │   └── Urgence: 8-21 dní
│   │   │    │    │   │   └────── Strategie: Flip
│   │   │    │    │   └────────── Stav: Standard
│   │   │    │    └────────────── Obsazenost: Volné
│   │   │    └─────────────────── Právní: Čisté
│   │   └──────────────────────── Podhodnocení: 15%
│   └──────────────────────────── Typ: Byt
└──────────────────────────────── Zdroj: Malá realitka

Příklad 2: Exekuční příležitost¶

EXM-RD-D30-EXE-EXO-C3-HOLD-U1
│   │   │    │   │   │   │   └── ⚡ OKAMŽITĚ
│   │   │    │   │   │   └────── Strategie: Držení
│   │   │    │   │   └────────── Stav: Rekonstrukce
│   │   │    │   └────────────── 🚨 Bývalý majitel
│   │   │    └─────────────────── 🔴 Exekuce
│   │   └──────────────────────── 💎 30% pod trhem
│   └──────────────────────────── Typ: Rodinný dům
└──────────────────────────────── Zdroj: Exekutor

🎯 Produktové balíčky¶

Balíček	Obsah	Pro koho	Cena
LEADS BASIC	Leady + filtry	Začátečníci	€
LEADS PRO	BASIC + VAL_TRH	Aktivní investoři	€€
LEADS INVEST	PRO + BUD_* (rozpočty)	Flippeři	€€€
LEADS ELITE	INVEST + RES_* + LEGAL + FIN	Profi investoři	€€€€

🔄 Workflow systému¶

1. 📥 VSTUP LEADU
   ├── Email s příležitostí
   ├── WhatsApp tip
   ├── Webový formulář
   └── Copy-paste inzerát

2. 🤖 AI EXTRAKCE
   ├── Jméno, telefon, firma
   ├── SRC, ASSET, DISC, LEG, OCC, COND
   └── Urgence, doporučená strategie

3. 💾 UPSERT DO CRM (Attio)
   ├── Vytvoř/aktualizuj Person/Company
   ├── Vytvoř Lead v tabulce
   ├── Nastav Pipeline: 🟥 NOVÝ
   └── Vytvoř Task: Ověřit lead

4. 🔄 PRÁCE S LEADEM
   ├── 🟥 → 🟧 Ověření (telefon, LV)
   ├── 🟧 → 🟨 Kontaktování
   ├── 🟨 → 🟦 Prohlídka
   ├── 🟦 → 🟪 Rezervace (RES_*)
   └── 🟪 → 🟩 DEAL nebo ⬛ DEAD

5. 💎 ADD-ONY (na vyžádání)
   ├── FIN_HYP15: Hypotéka 1.5M bez ručení
   ├── VAL_TRH: Tržní hodnota kalkulačka
   ├── BUD_*: Přesné rozpočty
   └── LEGAL_AI_30: Právní agent

🛠️ Technický stack¶

Doporučená architektura

Komponenta	Nástroj	Účel
CRM	Attio	Leads, Clients, Pipeline, Views
Automatizace	n8n	Email/WA intake → AI → CRM
Billing	Odoo	Tarify, add-ony, faktury

📊 CRM Views (Chytré tabulky)¶

View	Filtr	Ikona
Top pod trhem	DISC ≥ D15 + LEG = CLEAN	💎
Exekuce/Insolvence	LEG obsahuje EXE nebo INS	⚖️
Rezervuj NOW	URG = U1	⚡
Chce hypotéku	AddOn = FIN_HYP15	🏦
Nové k ověření	Pipeline = NOVÝ	🟥
Aktivní rezervace	Pipeline = REZERVACE	📌
Archiv/Dead	Pipeline = DEAD	⬛

Verze: 1.0 | Datum: 5.1.2026 | CzechAI