🎯 LEADY - Kompletní Logika Systému
!!! success "Jednovětá definice"
Dodáme podhodnocené realitní příležitosti (včetně exekucí/insolvencí) s možností okamžité rezervace, právního servisu na měsíc, financování až 1,5 mil. bez ručení a placených výstupů: reálná tržní hodnota + přesné rozpočty.
📊 Základní Koncept
┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ LEAD = PŘÍLEŽITOST K NÁKUPU NEMOVITOSTI POD TRŽNÍ CENOU │
├─────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ LeadCore = SRC-ASSET-DISC-LEG-OCC-COND-STRAT-URG │
│ AddOns = [FIN_HYP15, VAL_TRH, BUD_*, RES_*, LEGAL_AI_30] │
└─────────────────────────────────────────────────────────────────┘
🏢 VRSTVA A: ASSET (Typ nemovitosti)
!!! info "10 typů nemovitostí"
| Kód |
Typ |
Emoji |
Popis |
BYT |
Byty |
🏢 |
Bytové jednotky |
RD |
Rodinné domy |
🏠 |
Rodinné domy |
BD |
Bytové domy |
🏘️ |
Činžovní domy |
POZ |
Pozemky stavební |
📐 |
Stavební parcely |
CH |
Chaty / chalupy |
🏡 |
Rekreační objekty |
GAR |
Garáže / stání |
🚗 |
Parkování |
KOM |
Komerční |
🏭 |
Komerční nemovitosti |
LES |
Lesy |
🌲 |
Lesní pozemky |
LOU |
Louky |
🌾 |
Trvalé travní porosty |
POLE |
Pole / orná |
🌱 |
Zemědělská půda |
📍 VRSTVA B: SRC (Zdroj leadu)
!!! tip "9 zdrojů příležitostí"
| Kód |
Zdroj |
Popis |
VRK |
Velká realitní kancelář |
RE/MAX, Century21, M&M Reality |
MR |
Malá realitka / makléř |
Lokální makléři |
DV |
Developer |
Novostavby, developerské projekty |
BR |
Bezrealitky |
Přímý prodej majitelem (FSBO) |
FR |
Firma |
Odprodej firemního majetku |
MnO |
Město / Obec |
Záměry, prodeje, záměny |
EXM |
Exekutor / správce |
Exekuční prodeje |
INS |
Insolvenční správce |
Insolvence |
OFF |
Off-market |
Síť, doporučení, tipy |
💰 VRSTVA C: DISC (Podhodnocení)
!!! warning "Klíčový parametr - sleva pod tržní cenu"
| Kód |
Význam |
Barva |
Hodnocení |
D10 |
≥10% pod trhem |
🟡 |
Zajímavé |
D15 |
≥15% pod trhem |
🟠 |
Dobré |
D20 |
≥20% pod trhem |
🔴 |
Výborné |
D30 |
≥30% pod trhem |
💎 |
Výjimečné |
MP |
Mispriced |
🏷️ |
Špatně naceněno |
FAST |
Rychlý prodej |
⚡ |
Motivovaný prodejce |
PKG |
Balíček |
📦 |
Portfolio sleva |
⚖️ VRSTVA D: LEG (Právní režim)
!!! danger "MULTI SELECT - může být více právních omezení"
| Kód |
Stav |
Riziko |
Popis |
CLEAN |
Čisté |
🟢 Nízké |
Bez omezení |
ZAST |
Se zástavou |
🟡 Střední |
Hypotéka, zástavní právo |
EXE |
Exekuce |
🔴 Vysoké |
Exekuční řízení |
INS |
Insolvence |
🔴 Vysoké |
Insolvenční řízení |
DRZ |
Dražba |
🟠 Střední-Vysoké |
Dražební prodej |
VB |
Věcné břemeno |
🟡 Střední |
Služebnosti |
SPOR |
Spor / žaloba |
🔴 Vysoké |
Soudní řízení |
POD |
Podílové vlastnictví |
🔴 Vysoké |
Více vlastníků |
PRE |
Předkupní právo |
🟡 Střední |
Třetí strana má přednost |
👥 VRSTVA E: OCC (Obsazenost)
| Kód |
Stav |
Emoji |
Implikace |
VAC |
Volné |
✅ |
Ideální pro FLIP |
TEN |
Nájemník |
💰 |
Ideální pro HOLD/RENT |
OWN |
Vlastník užívá |
⚠️ |
Vyjednávání o vyklizení |
EXO |
Bývalý majitel |
🚨 |
Citlivé, právní riziko |
UNK |
Neznámé |
❓ |
Nutno ověřit |
🔧 VRSTVA F: COND (Technický stav)
| Kód |
Stav |
Investice |
Popis |
C1 |
Top |
0 Kč |
Bez investic, nastěhovat se |
C2 |
Standard |
0-200K |
Drobné úpravy |
C3 |
Rekonstrukce |
200K-2M |
Kompletní reko |
C4 |
Ruina |
500K+ |
Demolice / hrubá stavba |
🎯 VRSTVA G: STRAT (Strategie)
!!! abstract "MULTI SELECT - více strategií možných"
| Kód |
Strategie |
Popis |
HOLD |
Dlouhodobé držení |
Buy & Hold - kapitálový růst |
RENT |
Výnosové |
Cash flow z nájmu |
FLIP |
Flip |
Kup - oprav - prodej |
DEV |
Development |
Přestavba, výstavba, parcelace |
ARB |
Arbitrage |
Rychlá přeprodávka bez úprav |
⏰ VRSTVA H: URG (Urgence)
!!! warning "Čas je kritický faktor"
| Kód |
Čas |
Emoji |
Akce |
U1 |
0-7 dní |
⚡ |
OKAMŽITĚ jednat |
U2 |
8-21 dní |
🔥 |
RYCHLE reagovat |
U3 |
22-60 dní |
📅 |
PLÁNOVAT kroky |
U4 |
60+ dní |
📋 |
SLEDOVAT vývoj |
🔄 PIPELINE (Stavy leadu)
🟥 NOVÝ → Nový signál, neověřeno
↓
🟧 OVĚŘIT → Čeká na ověření (telefon, LV, parametry)
↓
🟨 KONTAKT → Kontaktováno, domlouvá se
↓
🟦 PROHLÍDKA → Fyzická prohlídka, sběr podkladů
↓
🟪 REZERVACE → Aktivní rezervace (služba RES_*)
↓
🟩 DEAL → Uzavřeno, realizace
nebo
⬛ DEAD → Zamítnuto, nedává smysl
| Stage |
Barva |
Popis |
| NOVÝ |
🟥 |
Nový signál, neověřeno |
| OVĚŘIT |
🟧 |
Čeká na ověření (telefon, LV) |
| KONTAKT |
🟨 |
Kontaktováno, domlouvá se |
| PROHLÍDKA |
🟦 |
Fyzická prohlídka, sběr podkladů |
| REZERVACE |
🟪 |
Aktivní rezervace (služba RES_*) |
| DEAL |
🟩 |
Uzavřeno, realizace |
| DEAD |
⬛ |
Zamítnuto, nedává smysl |
💎 ADD-ONY (Placené služby)
🏦 FIN_HYP15 - Hypotéka bez ručení
!!! success "POVINNĚ NABÍZET U KAŽDÉHO LEADU"
**Hypotéka až 1,5 MIL BEZ RUČENÍ**
- ✅ Rychlé předběžné posouzení
- ✅ Základní scoring/bonita
- ✅ Návrh postupu a dokumentů
🧮 VAL_TRH - Tržní hodnota
!!! info "Reálná tržní hodnota dle NAŠÍ KALKULAČKY"
- 📊 Tržní hodnota (range + střed)
- 💰 Doporučená MAX nákupní cena pro FLIP
- 📝 3 srovnávací argumenty
- ⚠️ Poznámky k rizikům
🧾 BUD_* - Přesné rozpočty
| Kód |
Služba |
Obsah |
BUD_REKO |
Rekonstrukce |
Položkový rozpočet, 3 scénáře (LOW/STD/HIGH) |
BUD_NEW |
Výstavba |
Hrubá stavba, dokončení, TZB |
BUD_DEM |
Demolice |
Předpoklady, doprava, skládky |
BUD_UTIL |
Přípojky |
Voda/kanál/elektro/plyn |
📌 RES_* - Služba REZERVUJ
!!! quote "Některé příležitosti jsou tak TOP, že je hned chcete ověřit a rezervovat"
**MY VOLÁME, MY JEDEME, OKAMŽITĚ PRO VÁS DRŽÍME.**
| Kód |
Služba |
Popis |
RES_1H |
Do 1 hodiny |
Voláme, ověřujeme |
RES_24H |
Do 24h |
Rezervace / blokace / domluva |
RES_FIELD |
Fyzická prohlídka |
My jedeme + foto dokumentace |
RES_HOLD |
Držení nabídky |
Pokus o blokaci pro klienta |
⚖️ LEGAL_AI_30 - Právní agent na 30 dní
!!! example "Kompletní právní servis"
- ✅ Kontrola LV (zástavy, plomby, břemena)
- ✅ Rizikové flagy (EXE/INS/SPOR/POD/PRE)
- ✅ Due diligence checklist
- ✅ Dotazník na prodávajícího
- ✅ Revize smluv + návrhy úprav
- ✅ Návrh bezpečného postupu transakce
- ✅ Vyjednávací podklady (argumentace na slevu)
- ✅ Evidence dokumentů (checklist)
🏷️ EMOJI TAGY (Rychlé skenování)
| Emoji |
Význam |
Příklad použití |
| 💎 |
Top deal |
Výjimečná příležitost |
| ⚡ |
Okamžitě |
Urgence U1 |
| 🏷️ |
Mispriced |
Špatně naceněno |
| 🔥 |
Pod trhem |
D15+ sleva |
| 🧱 |
Rekonstrukce |
Stav C3 |
| 🏚️ |
Demolice |
Stav C4 |
| 👤 |
Nájemník |
Obsazeno TEN |
| 🚫 |
Bývalý majitel |
Problém EXO |
| ⚖️ |
Právní servis |
LEGAL_AI_30 |
| 🏦 |
Hypotéka |
FIN_HYP15 |
| 🧮 |
Tržní hodnota |
VAL_TRH |
| 🧾 |
Rozpočty |
BUD_* |
| 📌 |
Rezervuj |
RES_* |
📋 Příklady kódování
Příklad 1: Čistý flip
MR-BYT-D15-CLEAN-VAC-C2-FLIP-U2
│ │ │ │ │ │ │ └── Urgence: 8-21 dní
│ │ │ │ │ │ └────── Strategie: Flip
│ │ │ │ │ └────────── Stav: Standard
│ │ │ │ └────────────── Obsazenost: Volné
│ │ │ └─────────────────── Právní: Čisté
│ │ └──────────────────────── Podhodnocení: 15%
│ └──────────────────────────── Typ: Byt
└──────────────────────────────── Zdroj: Malá realitka
Příklad 2: Exekuční příležitost
EXM-RD-D30-EXE-EXO-C3-HOLD-U1
│ │ │ │ │ │ │ └── ⚡ OKAMŽITĚ
│ │ │ │ │ │ └────── Strategie: Držení
│ │ │ │ │ └────────── Stav: Rekonstrukce
│ │ │ │ └────────────── 🚨 Bývalý majitel
│ │ │ └─────────────────── 🔴 Exekuce
│ │ └──────────────────────── 💎 30% pod trhem
│ └──────────────────────────── Typ: Rodinný dům
└──────────────────────────────── Zdroj: Exekutor
🎯 Produktové balíčky
| Balíček |
Obsah |
Pro koho |
Cena |
| LEADS BASIC |
Leady + filtry |
Začátečníci |
€ |
| LEADS PRO |
BASIC + VAL_TRH |
Aktivní investoři |
€€ |
| LEADS INVEST |
PRO + BUD_* (rozpočty) |
Flippeři |
€€€ |
| LEADS ELITE |
INVEST + RES_* + LEGAL + FIN |
Profi investoři |
€€€€ |
🔄 Workflow systému
1. 📥 VSTUP LEADU
├── Email s příležitostí
├── WhatsApp tip
├── Webový formulář
└── Copy-paste inzerát
2. 🤖 AI EXTRAKCE
├── Jméno, telefon, firma
├── SRC, ASSET, DISC, LEG, OCC, COND
└── Urgence, doporučená strategie
3. 💾 UPSERT DO CRM (Attio)
├── Vytvoř/aktualizuj Person/Company
├── Vytvoř Lead v tabulce
├── Nastav Pipeline: 🟥 NOVÝ
└── Vytvoř Task: Ověřit lead
4. 🔄 PRÁCE S LEADEM
├── 🟥 → 🟧 Ověření (telefon, LV)
├── 🟧 → 🟨 Kontaktování
├── 🟨 → 🟦 Prohlídka
├── 🟦 → 🟪 Rezervace (RES_*)
└── 🟪 → 🟩 DEAL nebo ⬛ DEAD
5. 💎 ADD-ONY (na vyžádání)
├── FIN_HYP15: Hypotéka 1.5M bez ručení
├── VAL_TRH: Tržní hodnota kalkulačka
├── BUD_*: Přesné rozpočty
└── LEGAL_AI_30: Právní agent
🛠️ Technický stack
!!! note "Doporučená architektura"
| Komponenta | Nástroj | Účel |
|------------|---------|------|
| **CRM** | Attio | Leads, Clients, Pipeline, Views |
| **Automatizace** | n8n | Email/WA intake → AI → CRM |
| **Billing** | Odoo | Tarify, add-ony, faktury |
📊 CRM Views (Chytré tabulky)
| View |
Filtr |
Ikona |
| Top pod trhem |
DISC ≥ D15 + LEG = CLEAN |
💎 |
| Exekuce/Insolvence |
LEG obsahuje EXE nebo INS |
⚖️ |
| Rezervuj NOW |
URG = U1 |
⚡ |
| Chce hypotéku |
AddOn = FIN_HYP15 |
🏦 |
| Nové k ověření |
Pipeline = NOVÝ |
🟥 |
| Aktivní rezervace |
Pipeline = REZERVACE |
📌 |
| Archiv/Dead |
Pipeline = DEAD |
⬛ |
Verze: 1.0 | Datum: 5.1.2026 | CzechAI